Comparaison entre SCPI à capital fixe et SCPI à capital variable
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont devenues un outil privilégié pour les investisseurs en quête de diversification sans les contraintes de gestion directe. Ces véhicules d’investissement offrent la possibilité de participer au marché immobilier sans nécessairement posséder directement les biens. En 2025, une question se pose : faut-il se tourner vers une SCPI à capital fixe ou à capital variable ? Ce choix stratégique, qui dépend avant tout des objectifs financiers et du profil d’investisseur, mérite une profonde réflexion. L’article propose de démêler les enjeux et particularités de ces deux formats pour guider efficacement les investisseurs.
SCPI à capital variable : flexibilité et réactivité au cœur de l’investissement
Les SCPI à capital variable se distinguent par leur grande flexibilité. Elles permettent à quiconque d’acquérir ou de céder des parts à presque n’importe quel moment, tant que le plafond de capital enregistré n’est pas atteint. Ce mécanisme est particulièrement apprécié pour la réactivité qu’il offre aux investisseurs, soucieux de s’adapter rapidement aux fluctuations du marché immobilier.
Le prix des parts est régulièrement ajusté par la société de gestion et repose sur la valorisation effective des actifs détenus. En d’autres termes, ce prix reflète le patrimoine immobilier et permet de limiter les fluctuations excessives, souvent influencées par la spéculation. Parmi les exemples notables en 2025, la SCPI Corum Origin a fixé son prix de retrait autour de 999,21€ par part, soulignant une approche transparente de la gestion patrimoniale.
Cette structure attire largement les investisseurs à la recherche d’une place de marché dynamique, où la souscription et le retrait se font aisément. Cependant, cette popularité génère des files d’attente longues en période de forte demande. Pour des SCPI renommées comme Primopierre, il n’est pas rare d’attendre plus de 700 jours pour finaliser un retrait.
À savoir :
- Opportunité d’achat ou de vente de parts à tout moment, sous réserve de disponibilité en capital.
- Prix indexé sur la valeur réelle des actifs, limitant la spéculation.
- Délai de retrait potentiel de plusieurs centaines de jours en période de tension.
- Transparence accrue des prix, mais avec un risque de liquidité en cas de fortes demandes.
Œil avisé sur les SCPI à capital fixe : stabilité et rigueur
Les SCPI à capital fixe, quant à elles, procèdent différemment en matière de gestion de capital. Dès leur création, un montant de capital est défini et une fois ce plafond atteint, la souscription de nouvelles parts est fermée. Pour acquérir des parts, il convient alors de se tourner vers le marché secondaire.
Le marché secondaire fonctionne selon les principes de l’offre et de la demande, ce qui peut occasionner une certaine volatilité des prix. Un aspect qui dissuade parfois les investisseurs à la recherche d’une prévisibilité accrue. Par exemple, les SCPI comme Eurovalys affichent des décotes de -25% par rapport au prix de souscription initial sur le marché secondaire.
Bien que la liquidité de ces structures soit réduite—puisqu’elle dépend de la volonté des tiers à acheter sur le marché secondaire—, elles offrent souvent une stabilité de rendement. Ces SCPI séduisent donc les investisseurs qui privilégient la stabilité et qui accepteraient une liquidité limitée en échange de profits potentiellement constants.
En illustration :
| SCPI à capital fixe | Prix moyen sur marché secondaire | Décote moyenne observée |
|---|---|---|
| Foncia Pierre Rendement | 145€ | -27% |
| Immorente | 125€ | -31% |
Choisir entre ces deux structures
Le choix d’une SCPI à capital fixe ou variable ne saurait être fait à la légère. Plusieurs critères entrent en ligne de compte : le besoin de liquidité, la tolérance au risque, et les objectifs de rendement. Ceux en quête de flexibilité et capables d’anticiper la gestion délicate de files d’attente longues préféreront les SCPI à capital variable. À l’inverse, les investisseurs promouvant une certaine stabilité, pouvant accepter une liquidité restreinte, s’orienteront vers les SCPI à capital fixe.
Quelle est la principale différence entre une SCPI à capital fixe et variable ?
Une SCPI à capital variable permet une souscription et un retrait flexible, tandis qu’une SCPI à capital fixe restreint l’achat de nouvelles parts une fois le plafond de capital atteint, nécessitant une transaction sur le marché secondaire.
Quels sont les risques liés aux files d’attente dans les SCPI à capital variable ?
En période de forte demande, les délais de retrait peuvent s’allonger, atteignant parfois plus de 700 jours, comme observé pour certaines SCPI renommées.
Comment se déterminent les prix sur le marché secondaire pour une SCPI à capital fixe ?
Les prix sur le marché secondaire dépendent des lois de l’offre et de la demande. Ils peuvent subir une décote importante par rapport au prix de souscription initial.
